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--- society:confidence [2008/10/08 01:36]
wenpei 建立
+++ society:confidence [2010/02/26 11:14] (目前版本)
wenpei 黑心建商的告白
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+====== 黑心建商的告白 ======
+http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=457&t=1410863
+轉載自 智邦不動產 不動產版主:sway
+你以為當個黑心建商容易？每天在存款簿增加的零，
+與下半輩子良心不安中掙扎，那種煎熬，很難過，
+挺著喝出來的肚子，往賓士的座位中塞進去，
+夜深人靜的時候，來自四面八方的無聲壓力，我想要大聲尖叫。
+最討厭的智邦不動產找上我，
+本來想要找人毀了這網站，用毒灌爆，害我少賺很多，
+可是，我覺得該是了結的時候了，說一些心聲也爽。
+最近景氣很熱吧，只要看到報紙就有利多的消息，
+啥大陸人又來投資辦公室啦，哪間人壽又用了誰的錢來搞豪宅啦，
+還有，一群群大陸人去看個啥個案，
+最扯的是，隨便來個大陸人，只要是去哪走走，就被報成「看地打算投資」？
+都是我們這種人出錢的啦！主要報章雜誌的記者就那幾個熟面孔，
+三天找吃飯、五天找出國、生日送
+LV 包、買房子打六折，
+新聞就出來了，還源源不斷呢，
+你只要給的多，新聞就生的多，這些人筆可厲害了，
+我老是一邊看一邊笑，這些大哥大姐，還真的神奇，
+連我都差點覺得，不買個房子等增值，是對不起自己。
+你知道房價怎麼開麼？比如，我的成本價一坪20萬元，
+那麼利潤如果抓兩成，就是24萬元，成為我的銷售底價。
+那麼，代銷業者幫我賣房屋，他開價可以二十六萬元，
+給消費者殺個兩萬元差不多吧？錯！
+對公司來說，一坪還是賣二十四萬元，
+不過對代銷來說，一坪就是二十五萬元，
+那一萬元差價，就是分給我的，經過作帳，老闆不會知道，
+我一個案子就可以多賺好幾千萬元。
+那，怎賣呢？我會要求代銷，開價三十萬元，一邊放出一大堆的新聞，
+告訴大家說這一帶就要發了，再不買就賺不到，
+一群呆瓜就會來看房屋，三十萬元也通常殺到二十六萬元就差不多，
+這樣公司一坪再多賺一萬元，我又有業績獎金可以賺。
+可你也會懷疑，哪來這麼多阿呆高一成價格買屋呢？
+告訴你，一個案子通常都有半數阿呆，看了新聞來買的，
+那些不貸款的人更呆，而比較窮的或是年輕夫妻要成家的，
+要作九成銀貸的那些，更呆，送一點家電就買了，
+只要抓住他想買房子的心態，樣品屋作漂亮一點，排場大一點，就好。
+當然，抓住阿呆也不是一朝一夕的，每個案子都在一年前就要佈局，
+先放出消息說誰要搞投資，然後找幾個阿陸仔來台灣觀光，
+買幾個官員說要搞建設，帶記者出國看秀作頂級 SPA ，
+很辛苦的，你想，不這樣做，
+哪來的新莊副都心、淡水新市鎮、林口、三峽呢？
+有時我也挺佩服業者，把荒郊野外，
+教育成「新市鎮的前景」、「唯一有錢景的未來」、「夢想中的城市」，
+笑死人，鳥不拉屎的地方，買的人還很高興說住到很有未來的地點，
+你看我們教育有多成功呢？
+記不記得，以前大家都說，買房子要看地點，「地點、地點、地點」，
+現在呢？沒有了吧？大家改口說「要買有潛力的地方」。
+邏輯是對的，但是，有潛力，就是僅有夢想，未來看運氣，
+你命長就等的到，像新莊副都心，炒了快二十年了，還是一片荒地，
+當然現在比較好一點，有進度，
+不過，二十年來，有多少人在這裡煎熬，在這裡塞車，
+然後又自己合理化說住在有前景的地方？很好騙。
+還有，一堆學者的說法也很妙，本來說「泡沫、景氣循環、價格貴」，
+後來，全部改成「自住沒差」，一樣嘛，花錢就好，
+當教授可以賺「研究費、顧問費」，拿錢辦事嘛！
+幾年來的景氣循環，上下洗了不少錢進口袋，遇到天然災害更爽，
+反正逢低買進土地，繳一點利息就可以把土地貸款出來，
+又有一大筆錢可以買下一塊，你說利息很重？
+屁啦，銀行也不敢亂抽銀根，我們撐不下去對大環境都不好，
+景氣火車頭耶，政府也拿我們沒輒。
+以後再說怎蓋房屋，那些我都不敢住的，卻是大家的夢想宅。
+. 建材差異
+錢本來很好、很好賺的，後來有了智邦後，
+× 的，變的沒那麼容易，有時會有客戶看房子看了一半，
+然後突然冒出一句：「啊，我想起來了，剛好有事要走，不看了。」
+這時，我就知道，又來個會作功課的網友，老師有在講，大家都有在聽。
+反正這些人本來看完就不會買，買了也有可能會投訴，不賣也罷。
+你說，經濟不景氣影響銷售？
+我會回你，對啦，但是客戶很好騙，有時也不知道怎樣，
+是我命好，人客看了房子都會喜歡，搶著買耶，
+可是，那些房子阿，恐怖，要我呆上一天我還敢，
+可是要我睡在裡面，可能整晚都不能睡。
+說說鋼筋，你知道我怎樣省錢的嗎？
+比方說，規定一根柱子要有二十根直、四十根橫箍筋，
+我一定只有十六根直、三十根左右橫的，至少省二成，
+隨便算一個案子，鋼筋就可以省五百萬一千萬元以上。
+有沒有看過柱子箍筋一圈圈都要有固定環，
+綁鋼筋也要用規定多少粗的鐵絲，我們阿，這裡可以省一半，
+沒有固定環，鐵絲隨便綁綁就好，
+反正，混凝土一灌就看不到，
+工人也做得比較快，省時省力省錢，快速完工。
+混凝土也一樣啦，大家都知道我們這種建商，
+可以一星期蓋一層樓，別的建商起碼兩個星期，有的還一個月！
+浪費時間啦，就一層灌好後，那個木板的模子別拆，
+鋼筋水泥本來就有一定的載重量，繼續往上搭嘛，
+地震沒有每天來就沒關係，後來你們看到家裡的牆角、接縫、窗框，
+那麼容易裂開、油漆要一天到晚補，就是了。
+有空隙嘛，沒有灌很實，都是要趕時間，拆模後，
+一定一堆洞，都還是要用水泥抹一下，免得上不了油漆。
+最怕大地震，不是我家會震倒，而是，我蓋的房子一定會倒，
+還好我命大，九二一地震台北只有二級，
+還倒不了，油漆補一下就好。
+翻翻廣告，建材都是英文名稱，反正客戶不懂，你看到的都是山寨版，
+全部用模仿名牌貨，那個馬桶阿，聽客戶說每次用都會黏東西，
+水一定沖不掉，和成一顆兩千，醜一點但是耐用，
+我用一千五的寶隔麗（忘了怎麼寫，管他的），比較漂亮，名稱也好聽；
+那個蓮膨頭跟水龍頭阿，半年一定掉烤漆，一年一定開始關不緊，
+可是，看起來很像德國進口的，牌子我沒管；
+還有，大門看起來很漂亮，但絕對不是正牌防火門，
+啥牌的大鎖大概一年就會壞，如果你跟我要防火證明，我拿的出來，
+不過都用錢買的，真的要測是不是防火一個小時，絕對不會過。
+幹麻要這樣？省錢阿，別人一坪建材用三萬元，我不超過兩萬元就有了，
+而且一定比較漂亮，現在的人都是看漂亮就買的，
+我不需要用好用的建材阿。
+油漆也挺扯，大家都會裝潢，所以我就隨便漆，
+一坪八百元的油漆，兩底三度，你知道我用多少？
+三百元一坪！就粉光後直接噴一層，只要對著陽光，
+幾乎可以看到水泥的底色，反正萬一客戶驗屋不過，
+再請師傅隨便漆上一層就好，
+通常一個二百戶的社區，最多十戶會仔細檢查。
+你問我差在哪，兩底三度的油漆，起碼用五年還漂漂亮亮的，
+表面光滑如少女的肌膚，我的一度漆，一年就會掉色，
+有陽光的地方就會褪色，如果你家有光線是斜的曬，
+你的牆就一定會有斜的色差，
+還有，只要站在牆邊對著看，一定有波浪，不平嘛，放個櫃子都沒法貼牆。
+還有阿，牌子寫 ICI 得利乳膠漆，這個牌子不錯，
+但是也貴，一大桶五千元，我就叫工人去買一桶一千的雜牌，
+混一下，以前大概一桶 ICI 對上二桶雜牌，
+後來因為師傅說不好上漆，乾了也難看，
+後來才一比一，那個漆哦，聞了都噁心，甲醛太濃，師傅工作都要戴口罩，
+免得大家早死，可是，聽說甲醛要全部散掉起碼大風吹一個月，
+沒有大概一兩年才會沒味道，管他的，又不是我住。
+誰叫我都先建後售，施工中不能給客戶監督，
+行家一看就知道偷了多少工，
+反正房子蓋好很漂亮，大家買的高興，皆大歡喜。
+最近市場狀況感覺很好，我的案子，已經全部漲價一成五，
+還發佈新聞稿說，供不應求，只好漲價，數錢又可以數到翻，
+你看酒店生意很好就知道景氣有沒有復甦、哪些行業復甦，
+這是媽媽桑告訴我的。
+~~~~~~~~~~~~~~~~~~
+操縱房價與銷售率
+建材講了一半，還是來講講新聞、廣告的手法，
+免的大家又熱過頭亂亂買。
+有沒有發現，最近的廣告，以及新聞，都是一面看好？
+無論是「大陸人要來買房子了」，
+還是「銷售率破八成，盡速搶買」等等，
+一面倒的就是要跟消費者說，現在景氣很好，
+連營建股都炒的不像樣，很整齊劃一的訊息吧。
+不過，你大概不知道，銷售情況，已經停快一個月了，
+問問其他朋友的案子，也都賣不太好，有的是因為漲價過??，
+有的是根本沒看房子的人，
+現在阿，假日的假客戶都要出動兩組以上，
+一組看房子，一組簽約，要不然，根本就是冷清。
+房價怎操作呢？
+簡單，比如我的一個案子，平均底價是一坪四十萬元，
+我會要求代銷訂出六十萬元的表價，
+無論是客戶八折或七折殺價法，都在我底價之上。
+那麼，六十萬元的表價很高吧，一定超過市場行情，
+但是呢，客戶無論如何的作功課、市場比較，
+附近的個案都是開這樣的價格，
+更何況，地段更好的可能開到一坪八十、一百萬元，
+一段時間之後，你就會認為我的開價是合理的。
+當然也會怕賣不掉，於是就叫跑單故意放出廣告價一坪四十五萬元的例子，
+你想，六十跟四十五，已經差很多了吧，降價二成五耶，
+跑單營造出「今天用廣告價送送看，不一定會成啦，
+可是，四樓這個價格，你買八樓用這個價格，一定划算啦。」
+好，你大概感動的就買了。
+我還是一坪多賺五萬元。
+以前真的是用廣告戶來引導出價，
+不過，大概就開價五十萬元、成交四十萬元左右，現在，就是要多賺，
+誰叫營建股股票漲那麼多，這時賺錢最容易，一定要多賺。
+還有一種人的錢一定要賺，那種不貸款的，
+或是一看就很喜歡想買的，六十萬元的開價，通常可以成交到五十萬元，
+只要一個案子有一成是這樣的客戶買，
+一坪多賺十萬元，你想想，可以多賺多少呢？
+別以為只有高價的個案是這樣搞，低價的更要這樣，
+一坪二十萬元可以搞到一坪二十五萬元；
+一坪十五萬元的就賣到十八萬元，只要大家集體哄抬就好了。
+你會問，我開價六十萬元，
+那如果旁邊有個案開四十萬元，不就壞了市場？
+才不會，那個四十萬元的，我一定到處講他壞話，
+啥建商曾經倒過啦、他老闆有誹聞啦、會漏水的啦，
+反正，要找出瑕疵一點也不難，講臭他就好，
+而且，我那麼有名，一年蓋那麼多房子，人家也會講我房子會漏水，
+可是，我的名氣大，台灣人那麼多，新人輩出啊，
+我只要作一個人一輩子一次生意，就有二千萬人次的機會，
+所以，管他風評咧。
+發布新聞大家都是知道的了，銷售率隨便喊你也不知道，
+可是呢，有一招是別人教的，
+找人頭慢慢的買下，等半年差不多買到一半時，
+加上原本賣出的，公開財報都可以光明正大的說我賣八成，
+而且阿，人頭買價一定高，底價四十萬元簽約價就是五十萬元，
+可以給客戶當證明看，也可以給銀行看，
+貸款嘛，五十萬元的八成價就是四十萬元，
+把這些房子拿去貸款等於全額貸，
+我的本金跟獲利馬上全部賺到，
+接著，再把這些房屋放到仲介市場去賣，只要高於四十萬就可以賣，
+買方看到我買五十萬元的合約，你想房價也不會差到哪去，
+縱使成交每坪四十一萬元，我還是多賺一萬元，
+可是買方可能會覺得很爽，買到便宜了。
+誰叫我運氣好，台灣房價崩盤次數不多，
+政府也會救建商，撐一撐就過去了，經濟火車頭嘛。
+誰叫就是有客戶會不理智，十組抓住一組，我就是賺，
+而且那種客戶比我還堅定：
+「漏水？我應該沒這麼倒楣吧，而且跑單都說，我不是買頂樓的就好，
+況且今天是特價最後一天，如果我今天買，還幫我貸到九成貸款耶，
+報紙都說只有七成五，
+這種房子，當然要買阿，我想買房子已經找很久了耶。」
+~~~~~~~~~~~~~~~~~~
+看不見的黑心建材
+最近 Sway 認識一個不錯的花藝設計師，
+陳垂訓老師，店開在內湖，專長居家花藝佈置、銷售賣場、婚禮等，
+也是第九屆比賽冠軍，為何提呢？
+他的作品很自然，獨特，縱使是一把花束，包的就跟別人不同，人也誠懇，
+有空大家可以參觀，
+東波水月花坊 http://www.eastwave.com.tw/ ，
+重點是，想買花，請報出你是智邦不動產網友，可享受 VIP 價格哦。
+繼續黑心建商告白。別打我，上次講出預售案賣不好，台北縣都是這樣，
+一堆朋友都說，幹麻講出來啊，害人阿！
+我只能苦笑，然後說：「又不是我說的！」
+還是多講點黑心的，要不哪天被灌水泥丟到太平洋，就沒機會了。
+現在大樓都有化糞池、緊急發電機這些平常看不到的，
+這部分很好偷工，一來沒人看，二來大家也不會去察覺問題在哪裡，
+畢竟，太專業的東西了。
+化糞池，環保單位管的不嚴格，尤其是台北縣，你有就好，
+通常不太會檢查排放水是不是已經乾淨了，
+所以，我通常都是作個樣子，法規規定要作多大我就作多大，
+只不過，有沒有用到那麼多，比如，一共需要六個池子的步驟才會淨化，
+我呢，則是只用兩個步驟，其餘四個，有池，但沒作用，
+神不知鬼不覺，大部分管委會在點交也都不會把所有的蓋子挖開檢查，
+那很麻煩，也很臭。
+這裡可以賺個上百萬元。
+有沒有問題呢？
+誰知，哪天化糞槽負荷過重，
+爆糞或是要換機器的時候，就知道臭了。
+緊急發電機也是，平常幾乎不用，萬一停電才發動，
+一台好幾百萬元，有的好幾千萬元，問題是，你有看過你的合約書有寫，
+緊急發電機是哪個牌子？
+沒有嘛，所以，首先，我通常買一台中古的有牌子馬達，
+然後，其他套一堆大陸貨，拼出可以用的緊急發電機，這是比較好的，
+狠一點的話，消防單位一檢查完，
+我就把他馬達換小，外殼不動，嗯，賺很多。
+接著，電線也是很好偷的地方。
+偷啥？法規規定，多少用電量，就要多粗的線徑，
+不過，那用電量的設定，是假設值，
+也就是，比如一個社區設定 250 的用電功率，
+通常也只用到 100 就了不起，
+那，藏在管子、牆壁內的電線，是不是沒人知道呢？
+對了，就是這樣，一偷就少一成啦。
+接地線也是，看起來大家家裡的插頭都有接地線的洞，
+不過，通常根本沒有線接到地下，包括消防箱內的緊急用電也是，
+這電線少的可多呢！要不然，原物料那麼貴，能 A 就 A 啦。
+還有，電梯。
+如果你家電梯一次有多部，但不是每個都會下到地下室，
+通常來說，會有一部電腦控制誰上誰下，好的建商，
+會配知名品牌電梯、那部電腦，
+像我，只會用便宜牌，電腦阿，當然不給了，一台電梯省個好幾萬。
+別以為好幾萬就不用省，超過一萬元的，就有價值。
+~~~~~~~~~~~~~~~~~~
+大賺都更錢
+大家都在談都市更新，不過，想都更，就要買舊房子。
+記不記得，上次有人因此而被槍斃？
+就是忠孝東路 SOGO 旁的那一排老房子，因為屋主不配合，
+建商搞了一、二十年還搞不定，最後見血。
+那個太殘暴，只要有出事，房價就不高，但是倒讓我們學了不少。
+買老公寓，第一件事，低調，
+不能讓大家知道我們在收購，要不然房價就會暴漲。
+所以，我大概都是找個人頭當投資客，
+一間一間的收，只要地段好，有重建的價值，我就收。
+通常，一棟公寓在兩年內大概可以正常的買到兩間，
+然後就有屋主死也不肯賣，
+那麼，整合就失敗？你知道我如何作嗎？
+很簡單，比如，我買了四樓一間投資客的房屋，就真的找人去住，
+這樣鄰居就不知道我要重建，
+那麼，三樓買不下來，人家不願意賣，
+我就整天叫人跳踢踏舞、半夜開 PARTY 、
+找吸毒的朋友去喝酒鬧事、當個惡鄰居。
+通常，上下樓層有小孩的，馬上就想要搬家了，
+這時剛好就有仲介去說有人想買房屋，我就這樣剛好又買了下來。
+還有人不搬？就灌嘛，在馬桶三不五時倒油、丟衛生棉、抹布啥的，
+慢慢的，水管就不太通，有時颱風還會倒灌，
+這時可能二樓就會想搬家，我就又買到了。
+頂樓也一樣，半夜請人倒鹽酸，一點一點的讓他漏水，
+反正老房子本來就會漏水，
+仲介再三不五時的去找屋主拜訪，嫌麻煩的通常都會賣房屋。
+到現在為止，講的都是正常交易，沒有多花錢買房屋，
+而且，我買了都會找人出租，賺點租金，也讓人家不察覺我要改建，
+不過呢，一樓最麻煩，通常做生意的都不願意亂搬家，
+這時，蟑螂老鼠就會出動，沒事多丟一點下去，吃的東西也要多丟一點，
+然後，找環保單位來稽查，找工務局來拆違建，作餐飲的很容易就被趕走。
+這樣一兩年過去，如果再有人不搬家，就找黑道，
+第一步當然是恐嚇，噴噴樓梯間「 XXX 欠錢還錢啦」
+假裝討債，管他有沒有欠錢，半夜去敲門嚇人，
+再偽裝找錯人，一個星期去嚇一次，持續一個月，效果就有了。
+通常我都是以和平的方式收購，免得事情太複雜，
+幾組投資客，幾組破壞客，軟硬兼施的滲透，
+但是，有時也要出絕招，
+比如，把排水管封了、把自來水管爆了、把電線剪掉、
+找人把牆拆了假裝重新裝潢、不繳管理費、亂丟垃圾，
+讓大家不能好好住，反正，又不是我住這裡，
+只要慢慢的來，成功機會就很高。
+所以，如果你住的是老公寓，有臨馬路，一看就很像建商喜歡的那種，
+你可能就會發現，哪天有人在搞破壞，
+那麼，有五成的問題是有人想整合重建，
+唯一破解的就是，裝監視器、聯絡警察、放出消息說有建商想買下這棟房屋，
+大家一起抬高價格。
+講出去也不怕被破解，買不下來就談合建嘛，我不殺生的，
+反正，我這時會找家不知名的建商牌來談阿，只要有利可圖，
+大家都可一起賺錢，這樣，改建的速度才會快。
+再不合作？你知道，找人綁票不難，花一點錢找大陸人，
+守在門口，哪一戶不合作就把你綁起來丟到中南部，你還不賣？
+那麼，等你回來，找仲介用加價百分之十的方式買你家，總可以吧。
+~~~~~~~~~~~~~~~~~~
+分化管委會
+大家都知道，房子蓋好、交屋後，
+最重要的就是跟管委會點交公設項目，啥是公設呢？
+除了健身房、游泳池這些看的到的東西，
+重點是看不到的化糞池啦、發電機啦，這些屬於真正花錢公設的項目。
+以前呢，購屋客多半不懂，
+所以，只要弄得美美的，對管理委員、住戶客客氣氣的，
+都能交差了事。現在呢，被網路害死了，客戶都很懂，
+不懂得也會知道要花一點錢請專業的人來點交，
+真是糟糕，我被人家稱作黑心建商，很多東西都不是照著規矩來的，
+日子真的不好過。
+我的一個案子，因為被管委會找到麻煩，可我又還要賣餘屋，
+只好叫專案乖一點，幫社區出水出電，你知道嗎？
+在我自己的大樓外面綁個帆布賣房子，也要出錢耶！真是太超過了。
+所以，現在阿，我都這樣做：管委會成立以後，
+就開始分成兩組，一組是交好組，
+專門跟管理委員打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞，
+比如油漆髒了。
+另一組，專門交惡，就是找那種個性比較奇怪、比較衝動、比較自私的住戶，
+跟她們交好，一樣是打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞，
+不同的是，我還灌輸這些人，預謀推翻管理委員會。
+正常的管理委員多半管制鞋櫃、鐵窗、機車等，管的社區美美的，
+那我就教另一組人，擺鞋櫃、亂放機車、到處省錢，
+反正，方便、省管理費大家都愛，
+只要是跟管理委員定出來的東西不一樣就好。
+管委會要買冰箱？不准！要花錢，這麼有錢乾脆少交點管理費。
+管委會要管制機車進出社區？不准！太麻煩了，我想方便亂停，
+而且我可能有阿姨隨時要來我家玩，怎可以管制呢。
+管委會不准擺鞋櫃？不可以！
+我家不夠大，鞋櫃當然要擺外面了，怎可以放進來，你別找我麻煩。
+要幹嘛呢？分化阿，削弱了管委會，讓她們不團結，
+就不會窗口一致對建商啦，
+你想，只要我公設順利點交，就可以省個好幾百萬、好幾千萬元，何樂而不為？
+最近我手上一個社區，已經順利跟管委會的某一個委員交好了，
+你知道麼？我先用一些理由，給他錢，名義是面積找補，
+反正花的也不多，十幾萬元，但那個委員阿，這裡反對那裡反對，
+只要管委會有啥意見他就反對，還成功的讓委員會吵架、彼此不信任呢。
+因為管委會彼此不信任，大家點交就比較無力，
+只要撐過一年，換了新的主委，
+嘿嘿，那當然是我們買好的人，就這樣，順利賺到錢。
+反正我又不住自己蓋好的房子，所以，頂樓漏水甘我屁事？
+停電但是發電機一直壞，地下室老滲水，水箱水管噁心長蟲，都不關我事。
+你可能會想，哪有住戶這麼笨，事情想那麼淺，拿一點點錢卻作了些缺德的事？
+告訴你，就有那麼笨的住戶，只想到現在可以拿好處，且想：
+「沒這麼倒楣被查到吧。」一個社區一定有幾個自私的人，
+你只要抓住這幾個自私的人，一切就搞定。
+那你或許會想到，好吧，反正大家輪流監督嘛，偷不到啥。
+其實，一棟房子的故事很多，想偷雞摸狗，也不是那麼難，
+而且現在很多人失業，藉由這樣賺一點生活費，大家都愛阿。
+現在我手上一個社區，游泳池初點沒過，理由只是瓷磚貼的不好，
+說會割到小朋友的手，哪有這麼嚴格的啦！
+要修？隨便修修就好，我已經在策動另一些住戶，
+他們想省水錢救生員錢，
+想把他填起來當作沙坑給小朋友玩沙就好，那我當然不用仔細修啦。
+~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
+我交代跑單的事
+跑單，就是銷售人員，就是你去買房子看到的那一個個，
+美艷、端莊、賢淑、親切的一群房屋銷售員。
+業界俗話說，跑單是現實的，哪裡有房屋賣、哪裡有獎金賺，她們就去哪裡。
+她們用盡一切手段，就是要把我的房屋推銷給你，
+哪怕是有漏過水的，跟鄰房可以握手的，或是根本沒開窗的，
+甚至，我有看過那種很厲害的，正在漏水的房屋也可以賣的掉的。
+每次一個個案開賣前，都有所謂的「銷講」，銷售前的講習，
+統一的告訴跑單們，你該如何賣這些房屋，
+說辭要統一，價格要統一，房屋的瑕疵，
+也要統一的別說，或是，該如何說。
+通常，一開始說的都是介紹環境。
+比如，房子在淡水新市鎮，
+四周還是一片荒蕪，沒有商店，沒有公車站牌，
+離捷運大約開車十分鐘，離跟鬼一樣的海邊大蓋開車五分鐘。
+我會交代她們跟客戶說：附近所有土地已經被建商搶購一空，
+你看旁邊是蓋帝寶的建商買的，
+後面是台灣推案第一大的寶佳、麗寶幫買的，馬上就會推出，
+現在我們越早買越便宜（四週一片荒蕪）；
+住宅區就是要安靜阿，四大便利商店早就跟我們談合作要進駐，
+還有三大超市也想進來，聽說會到前面那個社區（沒有商店）；
+來這裡就是要享受寧靜，你住市區早就被公車燻臭了，
+尤其是一大早，你還在睡公車就斯斯叫，吵死了，又危險，
+小孩過馬路安全第一啦，出門自己開車很方便，
+不用等又不用曬太陽（沒有公車站牌）；
+捷運站旁邊又吵又亂，房價是這裡的三倍！
+你想想，一年搭不到幾次捷運，不用貴在那裡阿，
+一樣錢不如多買點空間或是拿來裝潢多好，
+也可以換部進口車整天爽，如果要搭，
+有整點接駁公車很方便（離捷運站開車十分鐘）；
+你看看，現在站在高一點點的樓層，就可以看到海耶，
+這裡是台北最棒的景觀住宅，如果想玩水根本不用跟人家一樣塞車，
+前面有別建商的土地，
+別怕，聽說她們五年後才會蓋，等到他要蓋，
+你就賣，還可賺一大筆錢（離海邊五分鐘）。
+如果你沒有太多自備款，簡單啦，早就教過跑單了
+「你用這個優惠價買，我幫你偷偷爭取九成純銀行貸款，
+還可以含裝潢，那個銀行經理我們熟，
+不過，你不能跟別人說，房價也不能，我已經優惠你了哦，
+要不然會被查，你現在拿卡出來刷訂金，還可以累積信用卡點數呢。」
+有時，自己也覺得，鬼斧神工阿，真了不起。
+鳥不拉屎的地方，變成安靜、方便、有海景、價格便宜的豪宅。
+建材篇呢，很妙。
+明明就是石英磚、一般鋁門窗、大陸製衛浴，國產牌瓦斯爐，
+我會找作過帝寶某一戶室內設計的設計師來作樣品屋，
+這樣，普通房屋就變成：帝寶級裝潢！
+公設也是，只有冷水戲水池
+（不夠深也不夠長，建照上登記的是戲水池）、
+一點花草園藝、幾步跑步機，
+我會找涵碧樓的設計師，搞成涵碧樓級會館！
+天曉得，極簡風就是啥都沒有，釘幾片大陸來的木頭，
+放一點設施，漂亮的花瓶，就完成，涵碧樓用的是頂級柚木耶，
+我用爛木加油漆就仿出來，哼，山寨版我最會。
+你一定懷疑，客戶都是呆子嗎？不懂嗎？
+那我告訴你，整塊土地一千坪，
+我可以用五百坪作一大片廣場園藝，
+讓你一來就覺得很氣派！
+三百坪作接待桌跟空間展示，讓你覺得很豪華！
+再用一百坪作工學館，擺一些你永遠不懂、我永遠不會作的施工方式，
+表示我很懂很厲害！最後用一百坪作一間樣品屋，
+又挑高又美麗，裡面放著你永遠的夢想：
+開放式超大廚房、獨立超大衣帽間、奢華挑高三米六客廳、景觀超大浴室，
+然後在上面都標著小小的「該配備為選配，可加選升等」，
+等到你目眩神迷後，帶你回接待桌，小姐送上冰涼飲料配上高級杯子
+（一個都要一千元以上的進口杯），還有可口的蛋糕
+（以前是亞尼克，現在只用
+度 C ），
+我告訴你，可以買間三十坪當作渡假用，
+六百萬元就有你看過的樣品屋！現在每個月只要付六千元！
+三年後還有機會增值二成！
+我真是天才阿！今天新聞又出來了：
+「某集團在淡水要搞國際級渡假村」、
+「三重幫淡水土地橫掃七萬坪」，
+接著，我會請跑單馬上打給你，用偷偷的音量說：
+「今天新聞出來了，偷聽到公司說這個月底要漲價，
+我偷偷幫你保留，要不然就被賣光了。」
+哈哈哈，明天你一定馬上跑來簽約。
+~~~~~~~~~~~~~~~
+不景氣還是大賺
+景氣，大家一起賺錢，不景氣，我還是可以賺錢。
+當你發現，廣告上寫出「自備 10 萬買 3 房」，
+就可以知道，這房屋有多難賣，必須吸引那些沒錢的人，
+而且，這房屋一定不好到賣不掉，必須吸引那些很想買又不懂的人。
+第二本合約：我跟銀行談好，
+比如這一帶的房屋，銀行評估有每坪 20 萬元的價值，
+如果你跟我買房屋，假設買一坪 16 萬元，我會跟你再簽一本合約書，
+成交價格寫一坪 20 萬元，哈， 8 成純銀貸就是一坪十六萬元，
+你簡直一毛都不用出，
+不過，我會收你 0.5 成的自備款先支付廣告費用，
+再給你 0.5 成的銀貸金額買傢俱作裝潢還有家電，
+這樣，沒有自備款的你一定很心動，
+管他智邦說這房屋有多爛、多黑心，你就是會買。
+也許會懷疑，銀行又不是笨蛋，哪有說超貸就超貸的？
+告訴你，本地銀行可能比較保守，可外地銀行搶業績就搶的兇了，
+通常我會找三家外地的銀行輪流作，這樣銀行的總行也不會懷疑，
+分行的經理也能作到業績，大家樂嘛。
+而找外地銀行的目的，就是因為她們對行情不熟，
+我隨便找幾家估價公司出個報告給他，就可以啦，
+反正現在房屋開價都很高，
+我可以跟銀行報告說客戶太喜歡，用開價來買房屋嘛。
+買房送裝潢：好，我把實品屋??的美美的，還找來精美的傢俱、擺設，
+塑造出你一看就會喜歡的房屋，假設一坪裝潢成本 1 萬元，我一定賣你 2 萬元，
+反正這些都在貸款裡面，再告訴你，自己搞裝潢多麻煩阿，
+現在一卡皮箱就可以搬進去住耶，
+就這樣，你買屋我賺錢， 30 坪的房屋我就多賺 30 萬元，
+然後，室內設計師還要包我紅包一戶 3 萬元，我跟跑單分一分，多好賺！
+還有，一戶賺 30 萬元， 10 戶就多賺 300 萬元呢！
+車位高價法：有那種超精明的網友，作足了功課，行情抓很準，
+一出價就到我的底價，不景氣的時候當然要賣囉，
+但這樣我就賺不夠，
+於是，車位就是賺錢的地方，假如一個 100 萬元，我一定要賣 120 萬元，
+因為，你一定會跟我買車位，我房屋沒賺，就從車位賺回來！
+公設比拉回：客人越來越利害，價格、坪數都要一把抓，嘿嘿，
+你不知道人家寶佳、麗寶的公設比都已經 30% 了，
+我當然也要一樣阿，原本大概算出來 25% 而已，
+我還是硬登記成 30% ，差個 5% 耶，我就多賺 5% ！
+這個你無法用殺價的方式跟我談吧，
+你想想，總價 800 萬元， 5% 就 40 萬元了，
+每賣一間我就多賺 40 萬元！
+雨遮賺坪數：
+嘿，下雨天總要個雨遮來遮遮雨吧，現在大樓都不能裝鐵窗遮雨，
+我就直接把窗戶、外觀都給他一圈雨遮，
+可以登記坪數賣給你，可你只能遮遮雨，
+算一算通常一戶都可以多個 5% 的空間呢，你看，我又多賺 5% 。
+% 不找補：這招大家用的比較多，聽說大陸工程的青山鎮也是這樣？
+你翻翻預售的合約書，一定有寫這條，坪數誤差在 2% 之內互不找補。
+不多嘛 2% ，客廳面寬 4 米的 2% 不過只是 8 公分，
+差一點點你大概都不會介意，
+不過，偷個 2% 工程款就可以偷 2% ，我又可以省錢，
+換個想法，我根本就是想多賺你 2% 的錢耶！
+保險賺回扣：只要你有貸款，銀行就會要求你保火險跟地震險，
+這是強制險，你一定要保，那麼，你買房屋我一定會幫你辦到好，
+雖然現在一年一保，不過大部分的人都不會留意，反正每年繳錢就對了，
+呵呵，每辦一戶，我的回扣大約保費的 2 成，
+一戶大概都要 1 萬元以上的保費， 2 成就是 2000 元，不多嘛，
+戶就是 20 萬元，這錢我收在口袋裡，
+拿去杜拜旅遊住帆船飯店多爽阿！
+搞不好阿，你，或你的朋友，買的房子都有上述問題，
+可是，你的心理可能都在想：
+「我沒有現金阿，人家建商願意這樣作已經不錯了，
+幫我超貸耶，還幫我作裝潢，很方便呢，
+下雨天有雨遮也很棒阿，我還可以放花盆之類的，這建商不錯不錯！」
+~~~~~~~~~~~~~~~
+廣告行銷發達術
+房子要怎賣？
+新聞炒炒、搭間華麗的接待中心樣品屋、
+找幾個厲害的銷售人員話唬爛？
+其實，還是有學問的。
+有空大家研究一下廣告，其實呢，
+包裝是房地產的一門重要學問，也是關鍵。
+比如說，汐止是忠孝東路轉個彎，曾經被大家罵臭頭說黑心，
+不過，當年因為這句話，把遠在天邊、居住環境不太好的汐止，
+變成台北東區的首購天堂，
+想想，忠孝東路轉個彎還真的到的了汐止，
+不塞車十分鐘從SOGO回到家，
+真是美妙，這就是廣告行銷的把戲。
+印象中的高明把戲，還有新店，「敦南商圈九百秒」。
+九百秒的時間，就可以到敦化南路，抽一枝煙的時間也就到了，
+你想想，九百秒感覺上很短，
+不過，單位換算一下也要十五分鐘，
+不塞車的時間，十五分鐘也可以到林口了，
+那麼，九百秒的感覺就近多了，
+果然，新店環河一帶的房屋，
+因為這九百秒，生活機能爛的地方，
+變成現在的一個個聚落，比如，天闊、希望之河、湯泉。
+還有還有，
+「文華苑要每坪一百八十萬元，現在車程十分鐘只要半價！」，
+或是「大安區每坪一百萬元，中正區每坪八十萬元，
+新店每坪六十萬元，我們這裡只要四十萬元」
+用誇張的比價效應，告訴你，很便宜，
+其實阿，怎算都是貴。
+所以阿，翻翻報紙，別被那句句神奇的話術給框了，
+「無敵海景」是生活機能很差；
+「捷運生活圈」到捷運要開車或騎車，走路會很累；
+「**台北」一定不在台北，而是在郊區，比如基隆或石碇。
+下次，你看到廣告上有一大堆公共設施，
+一定要再看一下，
+廣告角角是不是寫著
+「僅供參考」、「示意圖」、「業績展示」？

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